Proces kupowania nowego lokalu oznacza załatwienie wiele formalności. Jedną z nich jest umowa deweloperska pomiędzy nabywcą a deweloperem. Przedstawiamy informacje, które na pewno przydadzą się przed jej podpisaniem.
Czym jest umowa deweloperska?
Z umową deweloperską mają do czynienia osoby, które zdecydowały się na zakup mieszkania lub domu, które jeszcze nie istnieją i mają dopiero zostać wybudowane. Potocznie nazywa się ją także „umową przedwstępną”, choć z punktu prawnego są to różne typy dokumentów.
Zawarcie umowy deweloperskiej następuje w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do oddania nabywcy lokalu, gdy ten już powstanie i będzie gotowy do użytkowania, oraz do przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Akt zawiera również zobowiązania finansowe nabywcy wobec dewelopera – termin oraz sposób spłaty. Taką umowę trzeba podpisać w obecności notariusza, z czym wiążą się koszty, którymi po równo dzielą się obie strony.
Sama umowa deweloperska nie sprawia jeszcze, że ktoś staje się właścicielem mieszkania, ponieważ określa ona jedynie warunki przyszłej transakcji sprzedaży nieruchomości. Po zakończeniu całego przedsięwzięcia (mieszkanie lub dom gotowe do użytku, zapłata większości lub nawet całości kwoty) zawierana jest kolejna umowa: umowa przeniesienia własności nieruchomości. W tym przypadku również będzie potrzebny wpis do księgi wieczystej i obecność notariusza.
Prospekt informacyjny – ważna wiedza o lokalu
Pierwszym dokumentem, który deweloper ma obowiązek dostarczyć potencjalnemu najemcy, jest prospekt informacyjny. Sprzedający musi przekazać go bezpłatnie razem z załącznikami. Warto zwrócić uwagę na jego treść, zanim podejmie się decyzję o podpisaniu umowy. Prospekt informacyjny składa się z dwóch części: ogólnej i indywidualnej.
Ta pierwsza skupia się na informacjach o deweloperze, takich jak dane, opisane i udokumentowane doświadczenie, ale zawiera też ważne informacje o budowie nieruchomości. Należy zwrócić uwagę także na warunki odstąpienia od umowy, które również znajdziemy w tej części umowy.
Część indywidualna traktuje już wyłącznie o konkretnym mieszkaniu czy domu. Zawiera ona informacja o: cenie, wielkości, położeniu wobec innych budynków i/lub mieszkań, dacie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, dacie, kiedy przedmiot umowy uzyska odrębną własność.
Właściciel mieszkania powinien otrzymać od dewelopera również załączniki: rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu, wzór umowy deweloperskiej lub innych umów, szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i otoczenia oraz informacje o istotnych uwarunkowaniach lokalizacji.
Umowa powinna zostać podpisana po dokładnym zapoznaniu się z prospektem informacyjnym.
Treść umowy deweloperskiej
Część zawartości umowy deweloperskiej zależy od dokładnych ustaleń pomiędzy stronami i nie będzie taka sama we wszystkich przypadkach. Istnieją jednak stałe elementy.
- Strony umowy: dane dewelopera i nabywcy.
- Opis nieruchomości: lokalizacja, powierzchnia, dokładny adres.
- Warunki budowy: terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy, ewentualne zmiany, ewentualne dodatkowe prace wykonane na prośbę klienta, specyfikacje techniczne, standardy wykończenia.
- Cena i płatności: dokładna kwota, harmonogram spłat.
- Warunki przekazania nieruchomości: data przekazania lokalu, warunki dotyczące odbioru mieszkania lub domu oraz kluczy i niezbędnych dokumentów.
- Zabezpieczenia prawne: ustalenie kar umownych za niewywiązanie się z umowy, prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej.
- Inne postanowienia.
Dane znajdujące się w umowie deweloperskiej w przypadku nabywcy to: imię i nazwisko lub adres firmy, adres miejsca zamieszkania lub siedziby, PESEL lub NIP. Dla dewelopera: nazwa firmy, adres siedziby, NIP, REGON (jeśli dotyczy), dane kontaktowe. W treści powinny pojawić się również dane osobowe notariusza.
Kiedy można podpisać umowę deweloperską?
Zawarcie umowy z deweloperem powinno odbyć się na samym początku, czyli wtedy, kiedy budynek będący przedmiotem umowy jest dopiero budowany i nie ma pozwolenia na użytkowanie, jednak jest dostępnych o nim już tyle informacji, że można świadomie zdecydować się na zakup akurat tej nieruchomości. Co ważne, umowę można podpisać przed uzyskaniem kredytu hipotecznego.
Jeszcze wcześniej można podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną. Jeśli taka została zawarta, to umowę deweloperską podpisuje się jako następną.
Umowa rezerwacyjna zobowiązuje dewelopera do wyłączenia lokalu z oferty sprzedaży na określony czas. Dzięki temu zyskuje się pewność, że wybrany obiekt pozostanie dostępny dla innych zainteresowanych. Ta umowa nie zobowiązuje potencjalnego nabywcy do kupna nieruchomości, a sprzedawcy do jej sprzedania. Jest ona jednak dodatkowym zabezpieczeniem i najlepiej, jeśli dopiero po jej podpisaniu zaciągnie się kredyt, a następnie zawrze umowę deweloperską – oczywiście w przypadku, gdy bank daje taką możliwość. Zdarza się, że kredytodawca wymaga okazania tego dokumentu do pozytywnego rozpatrzenia wniosku o kredyt.
Dzięki nowej ustawie deweloperskiej o ochronie praw nabywcy podpisanie takiej umowy jest dla kupującego zabezpieczeniem. Podpisując umowę deweloperską, podejmuje się pewne zobowiązanie, ale dzięki temu zyskuje się gwarancję, że prawa nabywcy pozostaną chronione.
Korzyści dla dewelopera i dla nabywcy nieruchomości
Dla dewelopera korzyści z umowy deweloperskiej to przede wszystkim:
- pewność finansowa wynikająca z zabezpieczenia sprzedaży części lub nawet wszystkich nieruchomości,
- ograniczenie ryzyka: w umowie jasno określone są kary w przypadku niewywiązania się z jej postanowień. Umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę do przestrzegania wcześniejszych ustaleń, takich jak zapłata w określonym czasie,
- większa możliwość uzyskania finansowania na kontynuację lub zakończenie projektu budowlanego.
Korzyściami dla kupującego z podpisania takiego aktu będą m.in.:
- ochrona prawa: każda umowa deweloperska skupia się w dużej mierze na ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest to zobowiązanie dewelopera chociażby do budowy nieruchomości zgodnie z ustalonymi wcześniej warunkami i specyfikacjami czy dostarczenia dokumentów takich jak plany budowlane, certyfikat jakości, gwarancje, instrukcje obsługi,
- otrzymywanie informacji o postępie prac,
- zabezpieczenie gwarancji jakości lokalu mieszkaniowego,
- ustalony proces sprzedaży nieruchomości,
- podstawa do zaciągnięcia kredytu hipotecznego,
- możliwość personalizacji: nabywca może dokonywać zmian w wyposażeniu i wykończeniu nieruchomości, jeśli został dodany załącznik do umowy z klauzulą na ten temat.
Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny
Jeśli nabywca potrzebuje kredytu hipotecznego na spłatę nieruchomości, to przed podpisaniem umowy u notariusza należy przyjrzeć się dokładnie swojej zdolności kredytowej. Każdy, kto ma zebrane pieniądze na wkład własny i stabilną sytuację finansową, zazwyczaj nie powinien mieć problemu z uzyskaniem kredytu. Czasami w banku można zostać poproszonym o ukazanie podpisanej już umowy deweloperskiej na dowód, że faktycznie zamierza się kupić lokal i po jego wybudowaniu dojdzie do przeniesienia prawa własności.
Koszty związane z umową deweloperską przy kredycie hipotecznym składają się nie tylko z ceny nieruchomości i spłaty długu. Do kosztów dochodzi także taksa notarialna (np. koszt wypisu aktu notarialnego), opłaty administracyjne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.
Problem pojawia się jednak w momencie, kiedy bank odmówi najemcy pomocy finansowej (co jest jednoznaczne z tym, że nie może pozwolić sobie na zakup) już po zakontraktowaniu umowy deweloperskiej u notariusza. Aby nie dopuścić do takiej sytuacji, można:
- postarać się o umowę rezerwacyjną przed umową deweloperską (z założeniem, że posiadanie tego drugiego dokumentu nie jest w danym banku wymagane do otrzymania kredytu),
- sprawdzić wcześniej swoją zdolność kredytową.
Umowa może zawierać zapis o tym, że w razie nieotrzymania kredytu otrzyma się z powrotem całość wpłaconych pieniędzy. Tylko co zrobić, gdy na dodanie takiej wzmianki jest już za późno?
Odstąpienie od umowy z deweloperem – co dalej?
Po negatywnej decyzji banku w sprawie świadczenia finansowego kupujący może być zmuszony do zerwania lub odstąpienia od umowy. Drugie rozwiązanie jest o wiele lepsze, o ile jest możliwe. Odstąpienie jest możliwe np. w przypadku niedopełnienia obowiązków przez dewelopera, jeśli dotrzyma się przewidzianego terminu lub jeśli pozwalają na to indywidualne ustalenia znajdujące się w umowie. Po odstąpieniu od umowy nabywca ma prawo odzyskać swój zadatek w pełnej kwocie. Niestety, jeśli trzeba zerwać umowę, deweloper nie ma w obowiązku oddawać zaliczki.
Zawsze warto jednak negocjować. Deweloper może zgodzić się przynajmniej na częściowy zwrot zadatku dla utrzymania dobrego wizerunku firmy. Warto też zabrać się do analizy umowy deweloperskiej i w razie potrzeby skontaktować się z prawnikiem. Może akurat w dokumencie znajduje się coś, co zostało pominięte, a pozwoli odzyskać pieniądze, np. poprzez wyegzekwowanie prawa do odstąpienia od umowy.
Innym rozwiązaniem, o którym warto wiedzieć, jest cesja, czyli umowa przenosząca własność (a właściwie przyszłą własność) lokalu z jednego kupującego na drugiego. Wówczas nowy nabywca staje się dłużnikiem wobec poprzedniego. Aby mogło dojść do cesji, potrzebna jest zgoda dewelopera. Nowy właściciel nieruchomości nie może być stroną wcześniejszej umowy.
Alternatywne rozwiązanie – umowa przedwstępna
Nabywca, oprócz umowy deweloperskiej, ma jeszcze inną możliwość prawnego zarezerwowania lokalu mieszkalnego: zaaranżowanie umowy przedwstępnej. Może ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego, chociaż nie jest to konieczne. Jednak jeśli zapadnie decyzja o uzyskaniu podpisu notariusza, to w takim przypadku umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości będzie miała większą moc. Umowa powinna zawierać część zapisów z umowy deweloperskiej, ale jej definicja mówi przede wszystkim o obowiązku podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej, która sprawia, że nabywca staje się właścicielem lokalu.
