Kredyty hipoteczne - ERPPolska.pl

Informacje
Powiązane

Spłacanie kilku kredytów czy pożyczek w tym samym okresie potrafi być uciążliwie. Różne terminy spłat i bieżące wydatki sprawiają, że ryzyko wpadnięcia w spiralę zadłużenia jest większe. Zanim do tego dojdzie, warto pomyśleć o kredycie konsolidacyjnym. Ta forma kredytu gotówkowego lub hipotecznego polega na połączeniu kilku zobowiązań w jedno i spłacania ich przez bank, któremu płaci się raty. Wiele osób wychodzi z mylnego przeświadczenia, że kredyt konsolidacyjny jest droższy od standardowego. Czym charakteryzuje się ta usługa finansowa? Kto i na jakich warunkach może wziąć taki kredyt?

Czym jest i na czym polega kredyt hipoteczny? Jak wygląda jego spłata?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, które bank udziela na zakup domu, mieszkania, a w niektórych przypadkach również działki budowlanej. Należy zaznaczyć, że hipoteka na nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego, dlatego w przypadku nieterminowej spłaty kredytu bank ma możliwość przejęcia nieruchomości, by następnie sprzedać ją w celu spłaty zobowiązania.

Kredyt na mieszkanie udzielany jest zazwyczaj na okres od 10 do 30 lat, a spłata zostaje rozłożona na raty. Wszystkie warunki kredytu hipotecznego, takie jak wysokość oprocentowania, prowizja oraz wkład własny, są uzależnione od polityki banku oraz zdolności i historii kredytowej klienta. Przyjmuje się jednak, że wymagany wkład własny to 20% wartości nieruchomości.

Warto wiedzieć, czym różnią się od siebie kredyt hipoteczny, kredyt gotówkowy i pożyczka hipoteczna. Pierwszy z nich jest celowy, za to sumę z kredytu gotówkowego możesz przeznaczyć na dowolny cel. Dodatkowo kwota Twojego kredytu jest wyższa, a okres kredytowania dłuższy. Pożyczka hipoteczna to kredyt gotówkowy pod zastaw nieruchomości.

Produkt bankowy, jakim jest kredyt hipoteczny, musi być zaciągany odpowiedzialnie, gdyż nieterminowa spłata ma poważne skutki. Podpisana z bankiem umowa o kredyt na mieszkanie oznacza, że przekazuje Ci on środki w ustalonej kwocie, natomiast Ty jako kredytobiorca jesteś zobowiązany do spłaty zobowiązania w ustalonym terminie. Na zobowiązanie składają się raty obejmujące kapitał oraz odsetki. Licząc koszt kredytu hipotecznego, uwzględnia się RRSO – rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. W tym zadaniu pomocny może okazać się kalkulator kredytu hipotecznego.

Co to jest zdolność kredytowa oraz kto może wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie?

Zdolność kredytowa jest maksymalną kwotą, jaką potencjalny kredytobiorca jest w stanie spłacić w umówionym z bankiem terminie. Analiza takiej zdolności pozwala bankowi zobaczyć stopień ryzyka związanego z udzieleniem kredytu danemu klientowi. Kredytobiorca musi być w stanie spłacać zobowiązanie wraz z odsetkami zgodnie z góry ustalonym harmonogramem. Zdolność i wiarygodność kredytowa wnioskodawcy to podstawowy element mający wpływ na przyznanie kredytu. Przygotuj się na to, że Twoja sytuacja finansowo-ekonomiczna zostanie drobiazgowo sprawdzona poprzez ocenę zdolności kredytowej przed złożeniem wniosku.

Kto może otrzymać kredyt hipoteczny?

Kto w takim razie ma największe szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt? Oprócz Twojej zdolności kredytowej uwzględnia się:

Zatrudnienie – najlepiej jest mieć umowę o pracę na czas nieokreślony.
Dochody – potrzebne jest udokumentowanie stabilnego i stałego źródła dochodów, to przede wszystkim zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu.
Wkład własny – ubiegając się o kredyt na dom lub mieszkanie, wymagany jest wkład własny, czyli część własnej inwestycji w nieruchomość.
Historia kredytowa – to dane zgromadzone w BIK na temat Twoich aktualnych i spłaconych zobowiązań. Ważne, aby były regulowane w terminie. Pod uwagę brane są również zakupy na raty, debaty i limity na koncie oraz karty kredytowe. Liczą się również wszelkie poręczone przez Ciebie pożyczki i kredyty.

Różnice pomiędzy ratami stałymi i malejącymi oraz oprocentowaniem stałym i zmiennym – jak mieć niską ratę kredytu?

Podejmując decyzję o wzięciu kredytu, warto dokładnie zastanowić się nad właściwym wytypowaniem wariantu spłaty zobowiązania. Kredytobiorca ma do wyboru dwie opcje: raty równe bądź raty malejące. W przypadku raty stałej przez pierwsze lata spłaty zobowiązania większą część raty stanowią odsetki. To zdecydowanie droższy wariant, jednak nie bez zalet. Dla wielu kusząca jest niższa rata w początkowym okresie spłaty w porównaniu z ratami malejącymi, która pozytywnie wpływa na zdolność kredytową wnioskodawcy. Z kolei rata malejąca to opcja tańsza, jednak część kapitałowa nie zmienia się, przez co następne odsetki są doliczane do całości zobowiązania. Rata malejąca to zdecydowanie mniej popularna opcja również przez większe obciążenie zdolności kredytowej.

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem czy ze stałym? Oprocentowanie kredytu hipotecznego (luty 2024)

Wybierając między ratami stałymi i malejącymi, nie można zapomnieć o jeszcze jednym istotnym wyborze. Chodzi tutaj o zmienne oprocentowanie i stałe oprocentowanie. Jaka jest różnica? Na oprocentowanie zmienne wpływ mają dwa parametry: marża banku i stopa procentowa WIBOR. Chociaż marża banku przez cały okres kredytu może być taka sama, to WIBOR może się zmieniać w górę lub w dół. Te wahania mogą być bardzo duże, a za ich wysokości odpowiedzialna jest Rada Polityki Pieniężnej.

W przypadku kredytów mieszkaniowych stosowany jest WIBOR 3M, czyli 3-miesięczny, oraz WIBOR 6M, czyli 6-miesięczny. Oznacza to, iż bank korzystający z WIBOR 6M może zaktualizować stopę procentową nie częściej niż raz na pół roku, a taki korzystający z WIBOR 3M – co kwartał.

Czy w przypadku brania kredytu hipotecznego oprocentowanie zmienne jest dobrą opcją? Często kusi klientów wizja, że WIBOR spadnie, a tym samym rata kredytu stanie się niższa. Dodatkowo kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem są zazwyczaj niżej oprocentowane. Poza tym w każdej chwili można przejść na oprocentowanie stałe.

Wybierając oprocentowanie Twojego kredytu, możesz brać pod uwagę różne aspekty. Ludzie mają przecież inne sytuacje finansowe, rodzinne i zarobkowe, a tym samym różny jest poziom ryzyka, który są w stanie zaakceptować. Osoby ceniące sobie spokój ducha i stabilizację zwykle decydują się na oprocentowanie okresowo stałe. Oznacza ono stałe miesięczne raty przez okres od 5 do 10 lat i brak ryzyka związanego ze zmienną stopą procentową.

Na jaki okres można zaciągnąć kredyt mieszkaniowy?

Jaki jest maksymalny okres, na który bank może udzielić kredytu? Jeśli masz zdolność kredytową oraz potrzebny wkład własny, to możesz wybrać, na jaki czas bank pożyczy Ci pieniądze pod zakup nieruchomości. Jest to od 5 do nawet 35 lat, jednak zazwyczaj klienci decydują się spłacać kredyt w okresie od 20 do 25 lat. Krótszy termin spłaty zobowiązania wiąże się z niższym całkowitym kosztem kredytu i szybszą spłatą, jednak wydłużenie czasu kredytu pozwoli Ci uzyskać niższą miesięczną ratę. Ponadto zawsze masz możliwość spłaty go przed terminem.

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, musisz wiedzieć, że bank wymaga odpowiedniego zabezpieczenia kredytu. Dla Ciebie nieruchomość może być miejscem, gdzie w gronie rodzinnym spędzisz szczęśliwe chwile, jednak dla instytucji pożyczkowej liczy się rynkowa wycena tego miejsca, to ona stanowi bowiem zabezpieczenie hipoteczne. Operat szacunkowy musi zostać wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ bez tego dokumentu bank nie przyzna kredytu na zakup nieruchomości z rynku wtórnego, ale również nie będzie chciał udzielić go na zakup na rynku pierwotnym. Warto także sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem.

Wkład własny na mieszkanie – czy jest konieczny?

Czy osoby chcące otrzymać kredyt hipoteczny muszą mieć wkład własny? Według obowiązującego prawa każdy kredytobiorca musi wnieść do transakcji wkład własny w wysokości minimum 10%, chociaż niektóre banki wymagają 20%. Należy zaznaczyć, iż wkład własny liczony jest jako suma transakcji. Oznacza to, że jeżeli na remont nowego mieszkania zamierzasz wykorzystać środki z kredytu, to wkład własny będzie wynosił od 10 do 20% ceny zakupu nieruchomości oraz kosztów remontu.

Co zazwyczaj stanowi wkład własny na kredyt hipoteczny? Gotówka to najczęściej wybierana forma wkładu własnego, na jaką decydują się kredytobiorcy. Składając wniosek o kredyt, należy dołączyć wyciąg z rachunku potwierdzający posiadaną sumę. Aby uruchomić kredyt, niezbędne jest zaświadczenie o opłaceniu wkładu własnego.

Co w przypadku, gdy ktoś nie ma wkładu własnego, a chce wybudować dom? Wówczas działka może stanowić wkład własny, jednak konieczne jest przeprowadzenie wyceny nieruchomości. Co więcej, w przypadku kredytu hipotecznego na budowę domu koszt prac wykonanych na działce może zostać zaliczony na poczet wkładu własnego.

Niezbędne dokumenty wymagane przez bank

Jakie dokumenty należy przygotować, składając wniosek o kredyt hipoteczny? Niezależnie od tego, czy chcesz mieć swój kredyt hipoteczny w ING Banku Śląskim, w Alior Banku, Banku PKO SA, Santander Bank Polska, czy w Banku Millennium, to upewnij się, że posiadasz:

operat szacunkowy,
wyciąg z księgi wieczystej,
zaświadczenie o dochodach,
zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami.

W części banków wymaga się, aby zaświadczenie o dochodach było poparte np. umową o pracę.

Koszty kredytu hipotecznego oraz dodatkowe koszty, na które musisz się przygotować

Chcąc dostać kredyt, musisz być przygotowany na to, że rata kredytu hipotecznego nie będzie jedynym kosztem, który poniesiesz. W koszt kredytu należy bowiem wliczyć oprocentowanie kredytu, RRSO oraz prowizję za udzielenie kredytu. Prowizja może sięgać kilku procent kwoty finansowania, jeżeli jednak kredytobiorcy nie stać na zapłacenie tej sumy od razu, to może porozumieć się z bankiem, a on doliczy ją do kwoty kredytu i rozłoży jej spłatę na ustalony w umowie okres finansowania.

Aby znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny, należy również uwzględnić cenę jego ubezpieczenia, m.in.:

ubezpieczenie pomostowe,
ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
ubezpieczenie nieruchomości,
ubezpieczenie na życie,
ubezpieczenie od utraty pracy.

Dodatkowe koszty, jakie musisz wziąć pod uwagę, to:

Podatek od czynności cywilnoprawnych, gdy kupujesz na rynku wtórnym.
Taksa notarialna w wysokości od 1000 do 5000 zł w zależności od kosztu nieruchomości.
Wycena nieruchomości.
Dodatkowe produkty bankowe.
Prowizja pośrednika. W przypadku wątpliwości nadzór nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego.

Negocjacja kosztów kredytu hipotecznego, odrzucenie wniosku przez bank bądź zerwanie umowy

Nie wiesz, czy dostaniesz kredyt i na jakie warunki możesz liczyć? A może chcesz zabezpieczyć się na wszelki wypadek? W takim razie pod uwagę weź odrzucenie wniosku o kredyt hipoteczny, negocjację kosztów lub zerwanie umowy.

Odrzucenie wniosku o kredyt jest przykrą sytuacją, jednak nie oznacza definitywnej utraty szansy na pozyskanie finansowania. Najczęstszą przyczyną odmowy ze strony banku jest brak zdolności kredytowej. Powodem może być także niepewne źródło uzyskiwania dochodów, zbyt dużo zapytań kredytowych w BIK, zobowiązania pozabankowe, błędy we wniosku kredytowym lub brak zgody małżonka na wzięcie kredytu. Pamiętaj, że w przypadku braku spełnienia warunków wypłacenia środków określonych w umowie bank może odmówić kredytu nawet po podpisaniu umowy.

Czy można negocjować warunki kredytu hipotecznego? Maksymalna kwota kredytu może wtedy nieco spaść. Warto podjąć taką próbę, jeśli jako kredytobiorca masz wysoką zdolność kredytową, wkład własny przekraczający 20% lub możesz przedstawić promesy kredytowe od konkurencyjnych banków.

Gdyby spłata zobowiązania w terminie przekraczała Twoje możliwości, bank musi zagwarantować Ci czas na sprzedaż nieruchomości i spłacenie całości kwoty pożyczonej od niego.

Czy bank może zerwać z Tobą umowę? Tak, jeśli wprowadziłeś go w błąd, wartość nieruchomości spadła drastycznie, nastąpiły znaczne spóźnienia w spłacie rat bądź utraciłeś zdolność kredytową.

Masz kredyt? Jak wygląda wcześniejsza spłata kredytu na mieszkanie?

Po otrzymaniu kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości może się okazać, że masz dodatkowe środki, którymi chciałbyś nadpłacić kredyt. Warto to zrobić, gdyż możesz odzyskać proporcjonalną część prowizji za jego przyznanie. Zgodnie z prawem prowizja tytułem wcześniejszej spłaty lub nadpłaty zobowiązania może zostać pobrana tylko do 3 lat od podpisania umowy i nie może przekraczać 3% spłaconej przed terminem kwoty. Nie może przewyższać również sumy odsetek, które zostałyby naliczone od spłaconej przed terminem części w okresie jednego roku od dnia faktycznej spłaty.

Jak przebiega podpisanie umowy kredytu hipotecznego?

Każdy, kto chce wziąć kredyt hipoteczny, powinien wcześniej zaznajomić się z przebiegiem podpisywania umowy. Na początek należy zlecić przygotowanie końcowej wersji umowy kredytowej. Nawet jeśli jesteś przekonany, że dotychczas wystarczająco przeanalizowałeś całość, to nadal musisz dokładnie zapoznać się z jego ostateczną wersją. Duże znaczenie w przyszłości może mieć comiesięczny termin spłaty raty. Mądrze jest przeanalizować swój miesięczny budżet, aby zaplanować, czy płatność ta nie będzie kolidowała z innymi bieżącymi wydatkami. W umowie znajdziesz informacje o produktach dodatkowych, które wpływają na ostateczną cenę kredytu.

Najlepsze kredyty hipoteczne – pomocny kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulatory kredytu hipotecznego dostępne online pomogą Ci obliczyć ratę kredytu, chociaż możesz spróbować obliczyć ją samodzielnie. Wystarczy, że skorzystasz ze wzoru R=K*(1+(b/12)^n)*(1+(b/12)-1)/[(1+(b/12)^n)-1], gdzie R to wysokość raty, K to kwota udzielanego kredytu, b to wysokość oprocentowania kredytu w skali roku, n to liczba rat, a ^ jest symbolem potęgowania.

Co to kalkulator kredytu hipotecznego?

Taki kalkulator to wyjątkowo proste w obsłudze narzędzie pozwalające szybko wyliczyć raty i koszty kredytowe. Jeżeli planujesz zaciągnięcie kredytu, dobrze jest wcześniej samodzielnie sprawdzić, ile wyniesie miesięczna rata kredytu oraz jaka będzie wysokość rat i koszty w poszczególnych bankach. Wystarczy, że w odpowiednie okienka wpiszesz podstawowe dane kredytu hipotecznego, takie jak kwotę kredytu, okres spłaty i oprocentowanie, by ukazała się rata Twojego kredytu.

Nie myl tego kalkulatora z kalkulatorem zdolności kredytowej. Ten drugi bada zdolność kredytową i z jego pomocą sprawdza się, jaka nieruchomość mieści się w konkretnym budżecie i jaki kredyt hipoteczny można zaciągnąć.

Ranking kredytów hipotecznych 2024 – jaki jest najtańszy kredyt hipoteczny?

Oczywiste jest, że kredytobiorcę interesuje znalezienie jak najtańszego kredytu hipotecznego. Warto zajrzeć do aktualnych rankingów kredytów hipotecznych, które pokażą najatrakcyjniejsze opcje, ale niekiedy wskażą też różnice w składowych kosztu całkowitego.

Warto wypatrywać promocji na kredyt hipoteczny, które nie zdarzają się często. Polegają one na tym, że bank oferuje obniżenie marży kredytu bądź rezygnację z prowizji w zamian za spełnienie ich warunków. Najczęściej wymagane jest wykupienie ubezpieczenia spłaty kredytu, założenie konta osobistego czy skorzystanie z karty kredytowej. Najlepsze kredyty hipoteczne zdarzają się właśnie w czasie promocji.

Najtańszy kredyt hipoteczny z programem Mieszkanie na start 2024 – nowa propozycja rządu mająca zastąpić Bezpieczny kredyt 2%

W 2023 roku program Bezpieczny kredyt 2 procent wzbudził ogromne zainteresowanie. W 2024 roku zastąpi go nowa propozycja rządu – Mieszkanie na start. Budżet programu Bezpieczny kredyt 2 procent został wyczerpany, chociaż planowano, że wystarczy także na rok kolejny. Nowy rząd obiecał poprawienie sytuacji mieszkaniowej Polaków. Dla wielu Mieszkanie na start może okazać się pomocne. Założenia nowego programu są mocno zbliżone do starego, ale różnią się warunkami przystąpienia oraz zasadami ustalania wysokości dopłat do rat kredytowych.

Program Mieszkanie na start ma umożliwić zaciągnięcie tańszego kredytu hipotecznego z dopłatami rządowymi na cele mieszkaniowe takie jak:

budowa domu jednorodzinnego,
zakup domu bądź mieszkania z rynku wtórnego i pierwotnego,
wkład mieszkaniowy w spółdzielni lub partycypacja w Towarzystwie Budownictwa Społecznego/Społecznej Inwestycji Mieszkaniowej.

Limit kwoty kredytu w programie Mieszkanie na start 2024

Od 2024 roku udzielenie bezpiecznego kredytu 2 procent stało się niemożliwe. Zastąpił go program Mieszkanie na start, a jego budżet jest ogromny – to aż 500 mln zł, według przewidywań kwota ta wystarczy dla około 50 tys. kredytobiorców. Dopłaty państwa mają być dostępne przez 10 lat, a za ich sprawą oprocentowanie kredytu hipotecznego ma wynosić od 0 do 1,5%. Zarówno wysokość dopłat, jak i oprocentowanie kredytu są uzależnione od liczby członków w danym gospodarstwie domowym.

Co ważne, w programie Mieszkanie na start nie przewidziano limitu kwoty kredytu. Na uwadze trzeba mieć jednak to, że dopłaty będą przyznawane do określonej kwoty kapitału zaciągniętego zobowiązania:

do 200 tys. zł dla singli,
do 400 tys. zł dla 2-osobowych gospodarstw domowych,
do 450 tys. zł dla 3-osobowych gosp. dom.,
do 500 tys. zł dla 4-osobowych gosp. dom.,
do 600 tys. zł dla 5-osobowych gosp. dom.,
+100 tys. zł za każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym.

Na podwyższenie limitu kapitału kredytu mogą liczyć kupujący, jeżeli nieruchomość zlokalizowana będzie w którymś z 18 największych polskich miast.

Dopłata rządowa programu Mieszkanie na start – kto może dostać kredyt?

Nie każdy będzie mógł ubiegać się o kredyt z dopłatą rządową. Na pomoc mogą liczyć single, osoby w związkach nieformalnych oraz małżeństwa z dziećmi lub bez. Obowiązuje limit wiekowy: 35 lat dla singli, jednak wyłączeni spod niego są kredytobiorcy z co najmniej jednym dzieckiem.

Warto zwrócić uwagę również na kryterium dochodowe. Dla gospodarstwa jednoosobowego limit to 10 tys. zł brutto, dwuosobowego – 18 tys. zł brutto, trzyosobowego – 23 tys. zł brutto, czteroosobowego – 28 tys. zł brutto, pięcioosobowego – 33 tys. zł brutto.

Szukasz dogodnej oferty dla siebie? Koniecznie sprawdź ranking kredytów hipotecznych i wybierz najlepszy dla siebie! Zapraszamy do zapoznania się z propozycjami ERPPolska! Ranking kredytów hipotecznych pozwoli na dobranie oferty do swoich wymagań i możliwości.