Planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny? Zanim złożysz wniosek do banku, który Ci go udzieli, musisz zapoznać się z wieloma kosztami swojego zobowiązania, zapisanymi w umowie kredytu. Jednym z ważniejszych elementów jest wysokość marży. Dowiedz się, co to takiego, od czego zależy jej wysokość i jak możesz wpłynąć na obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego.
Czym jest marża kredytu hipotecznego?
Czym jest marża bankowa? Definicja określa ją jasno – to wartość, jaką bank zarabia na udzielonym kredycie. Najczęściej jest to stały parametr, który zmienia się tylko, gdy obie strony umowy kredytowej się na to zgodzą. Do takiej sytuacji dochodzi za porozumieniem stron, przed podpisaniem umowy kredytowej.
Warto wiedzieć, że marża kredytowa jest stała i zostaje zapisana w umowie. Podpisanie takiego dokumentu oznacza zobowiązanie się do spłaty zobowiązania finansowego wraz z oprocentowaniem. Czasami jest możliwość negocjacji marży, ale wiele zależy od polityki danego banku, wysokości kredytu oraz zaufania kredytodawcy do swojego klienta, wynikającego np. z długiej współpracy, czystej historii pożyczkowej czy dużej zdolności kredytowej, która pozwoli na szybką spłatę zasłużenia.
Zastanawiasz się, gdzie znajdziesz w umowie marżę banku? Ta opłata wyrażona jest w procentach w ujęciu rocznym. Dodawana jest do wskaźnika WIBOR. Marża i WIBOR łącznie stanowią oprocentowanie kredytu.
Jak jest liczona marża kredytu przez bank? Od czego zależy? Czy ma na nią wpływ nasza zdolność kredytowa?
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata, więc warto wiedzieć, jak liczone są jego koszty. To, jaka jest marża kredytu hipotecznego, zależy od wielu czynników. Przede wszystkim od polityki danego banku. Najczęściej mają one z góry określoną wysokość marży kredytu hipotecznego, którą przedstawiają wszystkim klientom. Może się jednak zdarzyć, że na oprocentowanie wpłyną inne czynniki i elementy. W przypadku kredytu hipotecznego należą do nich m.in.:
- zdolność kredytowa klienta – im jest ona lepsza, tym niższa może być marża. Osoby, kttóre są wiarygodne w oczach banku i mają finanse na szybką i bezproblemową spłatę kredytu, najczęściej spotykają się z lepszymi warunkami umowy. Na zdolność kredytową pracuje wiele czynników. Pod uwagę są brane takie aspekty jak: stałe zarobki (najlepiej na umowę o pracę na czas nieokreślony), niskie zobowiązania miesięczne, wysokie zarobki, pozytywna historia kredytowa;
- wysokość wkładu własnego – wkład powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości. To zgodne z Rekomendacją S, wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Jednak można pokusić się o większy wkład własny, np. 50%. Wtedy marża kredytu powinna być wyraźnie mniejsza;
- wskaźnik LtV – to element powiązany z wkładem własnym. Określa maksymalną wartość udzielanego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, jeśli ta stanowi zabezpieczenie pożyczki. Zakłada się, że wartość LtV nie powinna przekraczać 80%. Warto pamiętać, że im jest ona niższa, tym jest większa szansa na obniżenie kwoty marży;
- lojalność – wiele banków ma lepsze propozycje dla swoich stałych klientów. Dlatego poleca się sprawdzać oferty swojego banku, mogą mieć oni znacznie niższą marżę i korzystniejsze warunki kredytu niż inne firmy dostępne na rynku. Aby sprawdzić wysokość oprocentowania przed podpisaniem umowy, warto umówić się na rozmowę z konsultantem i dopytać go o szczegóły;
- polityka marketingowa banku – niektóre instytucje wprowadzają specjalne obniżki dla danych grup klientów. Warto szukać takich okazji, aby znaleźć najlepszy kredyt dopasowany do swoich możliwości i potrzeb;
- skorzystanie przez kredytobiorcę z oferty cross-sellingowej – w tym przypadku można obniżyć marżę, jeśli skorzysta się z innych usług firmy. Pod tym kryją się takie czynności jak podpisanie umowy o kartę kredytową, wykupienie ubezpieczenia czy otwarcie nowego rachunku.
Sposoby na obliczenie marży kredytu hipotecznego
Zastanawiasz się, jak obliczyć wysokość marży banku? To nic skomplikowanego. Musisz przede wszystkim pamiętać, że marża jest stała, dzięki czemu w wielu sytuacjach będziesz mieć pewność, ile wyniesie albo jaka będzie jej najwyższa wartość. Przed podpisywaniem wniosku o kredyt hipoteczny warto wykonać kilka obliczeń.
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny sprawdź ofertę banku. W niej odnajdziesz informację o wysokości marży. Najczęściej wynosi ona 2%. Wysokość marży nie równa się kwocie całego oprocentowania. Jeśli chcesz obliczyć raty kredytu hipotecznego, musisz do kwoty marży dodać stawkę bazową WIBOR – ten wskaźnik jest zmienny i zależy od wysokości stóp procentowych!
Warto zwrócić uwagę, że w sieci są dostępne różne kalkulatory kredytowe, które pomogą Ci w wykonaniu obliczeń. Wystarczy, że wpiszesz istotne dane, czyli wysokość swojego zobowiązania, marżę, oprocentowanie i określisz liczbę rat oraz ich rodzaj. Po chwili otrzymasz dokładny wynik, który powie Ci, ile pieniędzy będziesz spłacać co miesiąc. Pamiętaj również, żeby przed złożeniem wniosku sprawdzić kalkulator zdolności kredytowej. Pozwoli Ci on wyliczyć swoje szanse na kredyt – im lepszą masz zdolność, tym większe szanse na zdobycie pieniędzy od banku.
Jak negocjować marżę kredytu hipotecznego? Jak obniżyć marżę banku? Obniżenie marży kredytu hipotecznego jest możliwe!
Obniżenie marży kredytu hipotecznego jest możliwe. Jest na to kilka sposobów. Wiesz już, że istotne jest posiadanie dużych dochodów czy wpłacenie wysokiego wkładu własnego. Jednak to nie wszystkie skuteczne opcje, które pozwolą Ci zmniejszyć marżę kredytu. Często poleca się np. zgodę na zapłatę większej prowizji. W ten sposób stracisz daną pulę pieniędzy na start, ale przez wiele lat będziesz płacić mniej, co stanowi w wielu przypadkach korzystną opcję dla kredytobiorców, m.in. w przypadku kredytu mieszkaniowego. Ubiegając się o kredyt hipoteczny, zawsze warto starać się o niższą marżę kredytu hipotecznego – szczególnie w przypadku oprocentowania zmiennego. Niska marża to mniejsza kwota do spłaty.
Wniosek o obniżenie marży kredytu
Marża może być niższa, jeśli przestawisz kontroferty na udzielenie kredytu od innych banków. Jeśli bankowi zależy na Tobie, np. jesteś wieloletnim klientem albo masz w planach podpisać umowę pożyczki na wysoką kwotę, konsultant tworzący umowę może być skłonny obniżyć dla Ciebie marżę. Możemy także złożyć wniosek o obniżenie marży kredytu. Poleca się też skorzystanie z oferty banku, np. wykupienie ubezpieczenia spłaty kredytu czy otwarcie nowego rachunku bankowego, czy to dla siebie, czy dla kogoś bliskiego. W przypadku wyboru dodatkowych produktów banku bardzo często możemy obniżyć marżę banku. Nic nie tracimy, decydując się na negocjację wysokości marży kredytu. W ERPPolska prezentujemy rankingi ofert kredytu hipotecznego, składające się z najlepszych okazji, przedstawianych przez konkretne banki.
Oprocentowanie kredytu a marża
Marża stanowi tylko część oprocentowania kredytu. Najczęściej to 2% całości. Pozostałą część odsetek stanowi stawka WIBOR, czyli zmienny wskaźnik, który określa wysokość stóp procentowych (zmienne oprocentowanie). Marża jest zależna od banku i oferty. Możesz próbować ją obniżyć, jeśli masz odpowiednią zdolność kredytową albo jesteś w grupie, dla której firma przygotowała specjalne oferty. Natomiast na stawkę WIBOR nie masz wpływu. Ją ustala się na podstawie wysokości oprocentowania stosowanego w pożyczkach międzybankowych.
Kredyt na mieszkanie – czym jest marża i prowizja?
Wiele osób sądzi, że prowizja kredytu i marża są tym samym. W praktyce to jednak dwie inne wartości, które nie oddziałują na siebie nawzajem. Marża to comiesięczne oprocentowanie, które wpływa na wysokość rat. Płaci się ją przy każdej racie, aż do spłaty całego zobowiązania.
Z kolei prowizja to jednorazowa opłata. Ponosi się ją w momencie wypłaty kredytu. Jest ona obliczana od kwoty kredytu, a jej wysokość zależy od wielu czynników – można ją negocjować z bankiem, jeśli ma się do tego warunki. Prowizja jest pobierana przed wypłatą środków kredytowych, dlatego nie płaci się jej w późniejszych ratach.
Warto zaznaczyć, że niektóre banki oferują rozłożenie prowizji na kilka miesięcy. Dzięki temu można spłacać ją jako dodatek do rat, jednak nie jest to częsty zwyczaj w przypadku zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego lub podpisywaniu umowy o kredyt na inny cel.
Całkowity koszt kredytu hipotecznego – pomocne kalkulatory kredytu hipotecznego
Jeśli bierzesz kredyt na zakup mieszkania lub inny duży cel, musisz wiedzieć, że przyjdzie Ci spłacić nie tylko pożyczoną kwotę. Do niej zostanie doliczonych wiele elementów. Przede wszystkim będą to odsetki, czyli oprocentowanie, w którym kryje się marża i stawka WIBOR. Do tego musisz dodać prowizję za udzielenie kredytu, którą zapłacisz bankowi jeszcze przed otrzymaniem pieniędzy na konto bankowe.
To jednak nadal nie wszystko. W wielu przypadkach musisz liczyć się także z opłatami notarialnymi, sądowymi oraz ubezpieczeniem, które zabezpiecza Ciebie, a także bank, jeśli coś Ci się stanie i opłacanie rat kredytu będzie niemożliwe.
Możesz samodzielnie sprawdzić, ile wyniesie całkowity koszt kredytu hipotecznego. Wykorzystaj do tego kalkulator kredytu hipotecznego w ERPPolska. Wybierz interesujący Cię bank, ofertę i wpisz dane, na podstawie których zostaną wykonane potrzebne obliczenia. Jeśli nie wiesz, na jaką firmę się zdecydować, sprawdź rankingi kredytów hipotecznych – może wśród nich znajdziesz ofertę dla siebie! Wybierając kredyt hipoteczny należy mieć świadomość, jakie sumaryczne koszty zapłacimy. Jednym z nim jest marża kredytu, zależąca od opisanych powyżej czynników. Będzie ona wpisana na umowie kredytu hipotecznego.
