To jeden z głównych dylematów każdego, kto myśli o zakupie nieruchomości na kredyt. Żaden bank nie proponuje prowizji 0 zł i marży na niskim poziomie. Musisz wybrać, czy chcesz płacić niższą miesięczną ratę, za to płacąc często bardzo wysoką prowizję na początku, czy też wolisz płacić miesięcznie więcej, ale startując z kredytem bez dużych kosztów. Podpowiadamy, kiedy opłaca się kredyt z prowizją 0%, a kiedy niższa marża.
Wynagrodzenie dla banku to nawet kilkanaście tysięcy złotych
Prowizja to nic innego jak wynagrodzenie, które kredytobiorca musi zapłacić za udzielenie pożyczki. Pytanie tylko, dlaczego tak dużo? Prowizja jest najczęściej określana jako procent od kwoty kredytu, a zatem im wyższa pożyczka, tym więcej musisz jej zapłacić. Obecnie prowizja przy kredytach hipotecznych oscyluje w granicach 1-3,5%. Oczywiście nie brakuje również ofert 0%.
Zakładając, że bierzesz kredyt na kwotę 250 tys zł, gdzie prowizja wynosi 3,5%, zapłacisz blisko 9 tys zł na start. Dużo, dlatego część klientów decyduje się na oferty z prowizją 0%, ale znacznie wyższym oprocentowaniem. A to w dłuższej perspektywie najczęściej jest mniej opłacalne.
Bank chętnie obniży prowizję, ale..
Nie ma nic za darmo, a kredyty hipoteczne to produkty, na których banki zarabiają najwięcej i najdłużej. Ale również przy tym kredycie są największe możliwości negocjacji warunków. Pożyczki gotówkowe mają z góry ustalone koszty, podobnie jak chwilówki online, i nie ma możliwości negocjacji. Banki godzą się na obniżenie prowizji przy kredytach hipotecznych w zamian za skorzystanie z dodatkowych usług:
- otwarcie ROR,
- aktywacja karty kredytowej,
- ubezpieczenie na życie, na wypadek utraty pracy, NNW,
- debet na koncie.
Jest tylko taki mały problem, że profity płynące z obniżenia prowizji, zostaną wrzucone w inne koszty, przykładowo właśnie związane z prowadzeniem rachunku, korzystaniem z karty debetowej, kredytowej czy ubezpieczenie. Dlatego nie zawsze opłaca się nie płacić prowizji, bo ostatecznie pieniądze i tak będą płynęły z naszego portfela do banku, tylko wolniej. Prowizję płacisz raz, a pozostałe opłaty co miesiąc. Będzie to opłacalne rozwiązanie, jeśli bank zaproponuje konto za 0 zł, podobnie kartę debetową bez opłat i wypłatę ze wszystkich bankomatów również bez kosztów.
Marża czyli..
Jest to stała składowa oprocentowania. A zatem przez cały okres spłaty pozostaje na tym samym poziomie, chyba że strony podpiszą aneks do umowy o jej zmianie. Można śmiało rzec, że jest to również prowizja, tyle że miesięczna, a więc wynagrodzenie dla banku za pożyczone pieniądze, płacone z każdą ratą. Wysokość marży ma bardzo duże znaczenie przy kredytach hipotecznych, bo to od niej w dużym stopniu zależy, jak wysoką ratę będziesz miesięcznie płacić.
Wysokość marży uzależniona jest od:
- rodzaju kredytu,
- kwoty pożyczki (im wyższa tym większe możliwości negocjacji),
- wysokości wkładu własnego (obowiązuje obecnie wkład na poziomie 20%, jeśli klient dysponuje większym wkładem, ma większe możliwości negocjacji i obniżenia marży),
- waluty (kredyt w obcej walucie może pociągać za sobą podniesienie marży).
Wysokość marży zależy również od sytuacji finansowej kredytobiorcy. Banki podwyższają marżę, gdy klient:
- ma nieregularne dochody,
- pracuje w oparciu o niepewną umowę (o dzieło, zlecenie, na czas określony, prowadzi działalność krócej niż 2 lata),
- miał wcześniej problem ze spłatą pożyczki na raty, karty kredytowej, chwilówki online.
Jednym słowem klient wyższego ryzyka nie ma co liczyć na niską marżę. I odwrotnie, im wyższa zdolność pożyczkowa tym większe szanse na lepsze warunki kredytu hipotecznego.
Marża czy prowizja- na co postawić?
Wiele zależy od tego, czy zamierzasz spłacać kredyt zgodnie z harmonogramem przez następne kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat, czy też masz w planach spłacić go znacznie szybciej. Każda z tych sytuacji jest inna i w jednej opłaca się wyższa marża bez prowizji, a w drugiej odwrotnie.
Bez planu na szybszą spłatę
Jeśli nie zamierzasz szybciej spłacać kredytu, to bardzie opłaca się wziąć kredyt hipoteczny z niższą marżą, płacąc wyższą prowizję. Marża jest elementem każdej raty, a zatem przy kilkunastu czy kilkudziesięciu latach znacznie więcej oszczędzisz, niż gdy zrezygnujesz na początku z prowizji. Poza tym zyskujesz niższą ratę, co w mniejszym stopniu będzie obciążało domowy budżet każdego miesiąca.
Z zamiarem spłaty w ciągu kilku lat
Inaczej wygląda sytuacja, gdy kredyt zamierzasz spłacić w całości np. za 3 czy 5 lat. Wiele osób bierze kredyt na budowę domu czy nowe mieszkanie. Po przeprowadzce sprzedaje starą nieruchomość i spłaca kredyt. W tym przypadku bardziej opłacalny może się okazać kredyt z prowizją 0%, a wyższą marżą. Prowizja może wynosić kilka a nawet kilkanaście tysięcy złotych, a jeśli zamierzasz spłacić kredyt szybciej, marża nie będzie stanowiła tak dużego kosztu kredytu. Dlatego w przypadku osób, które zamierzają szybciej spłacić zadłużenie, ta opcja będzie korzystniejsza.
Przy wyborze kredytu, warto skorzystać z wiedzy doradców, szczególnie jeśli masz małe rozeznanie na rynku kredytów hipotecznych. Bez względu na to, czy zamierzasz spłacać kredyt normalnie czy szybciej, są to duże koszty i decyzja powinna być dobrze przemyślana.
