Hipoteka umowna to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności, który przydaje się przede wszystkim podczas brania kredytu na mieszkania czy dom. Takie rozwiązanie zwiększa szansę na otrzymanie pieniędzy od banku oraz na stworzenie dobrych warunków umowy kredytowej. Dlatego warto wiedzieć, jak działa hipoteka umowna, jak ją ustawić, ile kosztuje wpis do księgi wieczystej oraz jak wygląda zawarcie takiej umowy.
Czym jest hipoteka?
W Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece można znaleźć jedną z wielu pojęć hipoteki. Zgodnie z art. 65 tej ustawy hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące wartościowe dla banku zabezpieczenie zobowiązania finansowego. Obowiązuje ono w wypadku niespłacenia zadłużenia przez daną osobę do tego zobowiązaną. Wierzyciel hipoteczny dzięki niej może mieć pewność, że odzyska swoje pieniądze w przypadku braku spłaty. Hipoteka jest podpisywana w celu zabezpieczenia obydwu stron.
Dlatego hipoteka to ograniczone prawo do danej nieruchomości. Zapewnia ona wierzycielowi możliwość sprzedaży albo zastawu danego mieszania, domu lub budynku, jeśli kredytobiorca nie będzie spłacać regularnie swoich zobowiązań.
Czym jest hipoteka umowna?
Hipoteka umowna wiąże się z przepisaniem prawa do danej nieruchomości. Najczęściej właścicielem w takim przypadku zostaje bank albo osoba trzecia. Taki rodzaj umowy gwarantuje kredytodawcy zwrot pożyczonych funduszy, nawet jeśli kredytobiorca przestanie spłacać swoje zadłużenie. Hipoteka umowna sprawdza się świetnie jako zabezpieczenie kredytu na duże kwoty, np. kilkaset tysięcy czy ponad milion złotych.
Hipoteka umowa wiąże się z podpisaniem umowy kredytowej z bankiem. Taki typ dokumentu musi być spisany w formie pisemnej. Może mieć formę aktu notarialnego albo umowy zawierającej oświadczenie właściciela danej nieruchomości. Taki typ hipoteki obowiązuje do momentu spłaty zobowiązania!
Rodzaje hipoteki umownej
Przed zaciągnięciem umowy kredytowej warto wiedzieć, że hipoteka umowna ma kilka rodzajów. Najczęściej wymienia się takie typy jak:
- hipoteka umowna zwykła – taki typ umowy powstaje w momencie, gdy właściciel nieruchomości złoży dobrowolne oświadczenie o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Musi ono mieć formę aktu notarialnego. Taki typ hipoteki jest często niezbędny przy zaciąganiu kredytu na mieszkanie lub dom;
- hipoteka przymusowa – ten typ hipoteki nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Tworzy się go na zlecenie odgórnej decyzji odpowiedniego organu, najczęściej sądu;
- hipoteka kaucyjna – obecnie już nieistniejąca. Została zniesiona w 2011 r. Stanowiła zabezpieczenie wierzytelności o nieokreślonej dokładnie wysokości.
Czym jest hipoteka łączna?
Jedną z popularnych opcji jest hipoteka łączna. To specjalne zobowiązanie, które obejmuje nie jedną, a kilka nieruchomości (min. 2). Polecana jest w przypadku kredytów zaciąganych na wysokie kwoty. Pozwala na wzięcie kredytu na dogodnych warunkach, ponieważ banki w takich sytuacjach najczęściej przygotowują oferty dla konkretnych klientów. Takie rozwiązanie chroni zarówno kredytodawcę, jak i kredytobiorcę. W przypadku hipoteki łącznej nieruchomości nie muszą należeć do jednego właściciela, mogą być własnością obu wnioskodawców.
Jak ustanowić hipotekę umowną? Jak wygląda zawarcie umowy o zabezpieczenie hipoteczne?
Żeby ustanowić hipotekę umowną, należy podpisać umowę kredytową z instytucją finansową. Inaczej nie można mówić o rodzaju umownym. Jeśli umowa byłaby zawarta z kimś innym niż bankiem, byłaby to klasyczna hipoteka. Hipotekę umowną można ustanowić dla zabezpieczenia jednej wierzytelności lub kilku (w takim przypadku byłaby to hipoteka łączna). Niezależnie jednak od rodzaju umowy należy spełnić wszystkie wymogi formalne, aby całość była zgodna z prawem.
Wymagania, które należy spełnić, by podpisać hipotekę, zostały ujęte w Kodeksie cywilnym art. 158. Regulacja ta mówi, że umowa musi mieć postać aktu notarialnego lub oświadczenia właściciela (osoby prawnej) danej nieruchomości w formie umowy. W dokumencie właściciel mieszkania lub domu dobrowolnie uznaje, że w celu dokonania zabezpieczenia spłaty udzielonego finansowania ustanawia zabezpieczenia w formie hipoteki umownej na rzecz wierzyciela.
Ważne jest, że bank musi wyrazić zgodę na takie działanie. Dlatego takie elementy umowy muszą być zawczasu ustalone, aby na pewno umożliwiły uzyskanie danego kredytu. Co ważne, hipoteka umowna ustanowiona jest dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości – do przejęcia nieruchomość przez bank. Jednak do tego czasu to kredytobiorca płaci składki za ubezpieczenie pomostowe swojej nieruchomości.
Ustanowienie hipoteki umownej – jakie informacje są niezbędne?
Aby stworzyć rzetelną i ważną umowę, należy zadbać o to, aby zawarte w niej były wszystkie niezbędne informacje. Nie można zapomnieć o takich elementach jak:
- numer księgi wieczystej nieruchomości;
- wskazanie prawa, które ma do nieruchomości osoba ustanawiająca hipotekę;
- wysokość hipoteki,
- dane wierzyciela;
- dane dłużnika;
- data złożenia oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki umownej;
- data złożenia oświadczenia wierzyciela o udzieleniu kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym;
- suma hipoteczna.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości – jak wygląda proces?
W celu otrzymania wpisu hipoteki do księgi wieczystej należy najpierw złożyć odpowiedni wniosek w Sądzie Rejonowym (Wydział Wydział Wieczystoksięgowy). To formularz KW-WPIS. Trzeba go pobrać, wypełnić i złożyć razem z innymi wymaganymi dokumentami, czyli:
- dokumentem z banku, który poświadcza udzielenie kredytu,
- oświadczeniem banku o ustanowieniu hipoteki,
- oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki umownej na rzecz banku.
Po złożeniu wniosku trzeba uregulować opłaty. Najczęściej jest to koszt ok. 200 zł, ale przed zapłaceniem należy sprawdzić dokładnie, ile wynosi opłata i gdzie należy przelać pieniądze. Gdy dokona się opłaty, należy poczekać. Procedura wpisania hipoteki do księgi wieczystej może zająć nawet kilka miesięcy. W dużych miastach może być to aż rok.
Kiedy ustanowienia hipoteki wygasa?
Hipoteka powstaje w momencie, gdy dokona się wpisu do księgi wieczystej. Wygasa natomiast dopiero po całkowitym spłaceniu kredytu hipotecznego. Nie staje się to automatycznie, czyli nie znika ona razem z ostatnim przelewem. Po spłaceniu kredytu należy złożyć odpowiedni wniosek. Jego rozpatrzenie może trwać kilka tygodni albo miesięcy – wiele zależy od obłożenia danego sądu. Trzeba mieć świadomość, że złożenie takiego wniosku leży na barkach właściciela mieszkania. Nikt za niego tego nie zrobi, a bank nie upomni się o usunięcie wierzytelności.
Ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej?
Sam wpis do hipoteki kosztuje 200 zł. Do tego mogą być doliczane również dodatkowe koszty, np. podatek od czynności cywilnoprawnych (deklaracja PCC-3) – 19 zł. Warto to wziąć pod uwagę, gdy chce się skorzystać z kredytu hipotecznego. Chociaż koszty wpisu do hipoteki są niewielkie w podrównaniu z całym kredytem, to trzeba o nich pamiętać – tym bardziej że te sumy trzeba zapłacić w pierwszych tygodniach od wzięcia kredytu.
Z kolei opłata za zmianę wpisu w księdze wieczystej wynosi od 50 do 250 zł. Co ważne, płaci się również za wykreślenie wpisu. W takiej sytuacji jednak właściciel nieruchomości musi opłacić jedynie połowę opłaty, która zostanie mu naliczona.
Zajęcie się wpisem notarialnym można zlecić notariuszowi. W takim przypadku należy liczyć się z opłatą za taksę notarialną. Jej wysokość zależy od hipoteki, może wynosić ponad 1000 zł za samą usługę plus dodatkowe koszty.
Czy hipoteka jest niezbędna do umowy o kredyt hipoteczny?
W wielu przypadkach ustanowienie hipoteki umownej jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego – wskazuje na to nawet nazwa tego rodzaju produktu finansowego. To dlatego, że bank w ten sposób zabezpiecza się przed niespłaceniem zobowiązania przez kredytobiorcę.
Szukasz korzystnego kredytu? Koniecznie sprawdź nasz ranking! W ERPPolska przeanalizujesz warunki tego rodzaju finansowania i wybierzesz takie, jakie będzie Ci najbardziej odpowiadać!